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保利、招商蛇口、旭辉…他们眼中房地产的未来-中国电梯商贸网

来源:www.ceto.cc 时间:2017-11-23 13:29 浏览:

  这一年,保利副总经理余英、旭辉总裁林峰、前阳光城联席董事长陈凯、新城控股集团副总裁欧阳捷、前招商蛇口副总经理王晞等,在地产创新研习社的演讲,汇集了对风云变幻的房地产市场的洞察与判断,他们的观点,几乎总结了未来3年的中国房地产,包括市场、城市、土地、产品、服务、跨界&融合。与诸位分享:

  一、市场

  1一线房价还要大涨

  有人说房价不会永远上升,欧阳捷认为,这个话是错的,全世界的大都市,不管哪个国家,伦敦、巴黎、新加坡、悉尼都是这样。北美、澳洲都是这样,美国房价下跌之后,经过几轮量化宽松,房价也在上升。

  余英认为深圳市中心的房价没有顶。深圳是移民城市,大学毕业来深圳,不仅自己来,还把女朋友带来,结婚以后把父母接来,还要把丈母娘接来,要三套房子,10年后要换房,再买一套就是四套。大学生都往北、上、广、深跑,这些城市市中心房价不可能有顶。

  欧阳捷认为,上海的房价目前还看不到顶,上海的房价和人均收入没有关系。不是说这两个数字正相关房价就合理了。拿上海的平均房价和深圳相比会高吗?不会!租售比说明了投资回报率的低下。但是和自住没有关系。广州的房价已经基本见顶,深圳的房价未来会见顶,深圳房价的顶就是香港房价,上海和北京的房子10年还看不到顶。有波动也是震荡上行,除非发生战争等特殊情况。

  2分化期求规模,分化后缓增长

  旭辉总裁林峰认为,规模不是万能的,没有规模却是万万不能的。这个决定了你在行业内调动资源的能力。分化阶段,我们要持续增长,但分化之后,会放缓增长,比如旭辉千亿以后肯定会放缓增长!

  王晞提到,客户需求细分导致市场细分:

  3中国不会像日本一样崩盘

  林峰认为不太可能,第一是中国住宅生产制造水平、人均GDP等数据与日本还有差距;第二中国政府和日本政府是不一样的政府,日本是看不见的手,中国是看得见的手,日本换首相很频繁,政策不稳定,中国政府10年一届很稳定。所以中国离崩盘很远。

  余英认为,拿日本和中国比没有可比性,日本弹丸小国,人都在东京,城市化已经结束了,人口负增长,日本还有很多投资渠道,不一定要买房。中国不一样,中国是大国,相当于欧洲。

  4中国房地产去库存有8大军力

  欧阳捷认为去库存的主力军包括:

  正规军——婚姻人口购房、租房正是住房最稳定的刚性需求。

  地方军——城镇低面积居住人群。

  整编军——城镇租房户转化为购房人群。

  保安军——棚户区、城中村改造购房人群。

  游击军——进城租房或购房的农民工。

  警备师——城镇婚姻人口租房人群。

  童子军——单身购房或租房人群。

  “散兵旅”——投资购房人群

  二、城市

  1一二线城市坚决选城市中心

  余英提到,保利坚持重仓一线城市,因为一线城市未来升值快。三四线、农村的人如果有钱了一定会到广州深圳来,而不是住在梅州。也许第一步可能住在梅州,但有钱了一定会挤到一线城市来,因为一线城市机会多。

  保利在广州布局很简单,中轴线、市中心的写字楼用地、住宅用地坚决拿。

  二线城市拿地同样要选市中心,大家还是习惯住在市中心。更关键的一点,中国好的医院、好的学校都在市中心,拿市中心的腹地,配套由政府做。另外是临近大城市的片区比如东莞、中山、惠州靠近深圳的片区。

  2三四线城市围绕资源、交通2个核心

  余英认为,三四线城市投资,一是拿资源稀缺的地;二是轨道交通,高铁站点的物业投资也是值得选择的。

  陈凯认为,三四线城市是大有可为的,是一个1.8+3.2亿的市场。价格、成本、周转、规模,只有周转是真正的管理核心。三四线一定要快!

(责任编辑:中国电梯商贸网)